موقع إدلال - طريقة الدخل
 

الاثنين  01 / 09 / 2014

 

 
   
إعادة تجديد شامل لفندق شيراتون خور دبي بتكلفة 185 مليون درهمانطلاق معرض "ريستاتكس العقاري" في الشرقية في نهاية ذي الحجة «إعمار مولز» التابعة لـ"إعمار العقارية" تخصص 70% للمؤسسات و30% للأفراد والإدراج بسوق دبياتفاقية شراكة بين "أمنيات" و"دريك آندسكل" لتطوير برجاً سكنياً عند مدخل النخلة جميراارتفاع قيمة المباني المنجزة في دبي لتصل إلى17 مليار درهم خلال النصف الأولما سيناريو نزول أسعار العقارات؟ اطلاق مشروع "مون روز" التابع لـ"ديار للتطوير" في دبيانخفاض متوسط فائدة التمويل العقاري في الإمارات إلى 4% بنهاية النصف الأول تراجع استخدام برنامج «استأجر لتتملك» في السوق العقارية بأبوظبي"عقاريون" هبوط أسعار الأراضي البيضاء في السعودية بعد "إعلان الإسكان"
   الأخبار

طريقة الدخل

 التاريخ: 12/08/2009 م

هي طريقة لتقييم العقار تعتمد على معرفة الدخل المستقبلي الذي يستحق لعقار ما. العقار الذي ينتج دخل يشرى ويباع كاستثمار، فالمشتري يتاجر بنقود حالية للحصول على نقود مستقبلية، ومن بديهيات الاستثمار أنه كلما كانت المكاسب أكبر تكون القيمة أكبر بشرط أن يكون حجم المخاسر ثابت.
وهي إحدى ثلاث طرق تقليدية تضم طرق وآليات ومسائل رياضية يستخدمها المقيِّم ليحلل مقدرة العقار على جلب فوائد مادية وتحويل هذه الفوائد إلى مؤشرات لقيمة تقديرية.
وهي ليست نظام مستقل للتقييم وليس له علاقة بغيره من الطرق، تحليل الكلفة ومعلومات البيع عادة ما تكون الجزء المكمِّل لطريقة الدخل، وتقنيات رأس المال عادة ما تستخدم في طريقة الكلفة والمقارنة.
طريقة الدخل هي جزء من عملية التقييم المنظم، والطرق المختلفة والآليات المستخدمة في هذه الطريقة هي وسائل متعددة الأهداف وملائمة في تقدير وتقييم دخل (ناتج) عقار ما.
من الضروري عند تطبيق هذه الطريقة معرفة سعر المتر المربع الإيجاري للعقار المراد تقييمة، وكذلك جميع الضرائب والمصاريف المترتبة على هذا العقار حيث تخصم جميعها من قيمة الإيجار السنوي للعقار.
كذلك تعرف طريقة الدخل بأسلوب المتبقي من عمر البناء الافتراضي. وهو أسلوب يسمح للمقدر تحويل الدخل إلى رأس مال وتحويل رأس المال إلى قيمة (الرسملة المباشرة)، في هذا الأسلوب يفترض المقيِّم أن قيمة الأرض تخمن بشكل منفصل عن قيمة البناء ويطبِّق نسبة رأس مال الأرض لقيمة الأرض المعلومة ليحصل على مقدار صافي الدخل السنوي المطلوب لدعم فيمة الأرض، ثم يخصم هذا المقدار من صافي الدخل التشغيلي لاستخراج الدخل المتبقي المتوفر لدعم الاستثمار في البناء المقيم، ثم يرسمل الدخل المتبقي على نسبة رأس المال للبناء ليستخرج مؤشر القيمة الحالية للبناء، ثم تضاف قيمة الأرض إلى قيمة البناء لاستخراج مؤشر القيمة الإجمالية للعقار.
لتطبيق هذا الأسلوب لا بد للمقدِّر من معرفة قيمة الأرض الحالية، صافي الدخل الحالي، نسبة الفائدة على الأرض والبناء.

• معامل الضرب وماذا يعني وكيفية احتسابه:
هو معامل، يستخدم كدليل، يطبق بالضرب لاستخراج أوتخمين قيمة.
مضروب إجمالي الإيجار بـ 6 مثلا يعني أنه ذا كانت أجرة العقار السنوية مثلاً 12000 ألف دينار فإن هذا العقار يمكن أن يباع بما قيمته 6 مرات مثل الأجرة السنوية، أي 72000 ألف دينار.
كيف يتم احتساب معامل الضرب

(1 × (نسبة الفائدة))العمر المتبقي للبناء –1 .
(1 × (نسبة الفائدة) العمر المتبقي للبناء ((1× نسبة الفائدة)-1)

مثال: إذا كانت نسبة الفائدة المستخدمة 7% وكان العمر المتبقي للبناء (39) عام، فكم هو معامل الضرب.


(1 × (نسبة الفائدة))العمر المتبقي للبناء –1 .
(1 × (نسبة الفائدة) العمر المتبقي للبناء ((1× نسبة الفائدة)-1)

= (1 × (0.07))39 – 1 .
(1 × (0.07)39) ((1 × 0.07)- 1 )

= (1.07) 39 – 1 .
(1.07) 39 ) ((1×0.07)-1)

= 13.99482041 – 1
13.99482041 × 0.07

= 12.99482041
0.979637428

= 13.26492847
= 13.26
في حالة استخدام معامل الضرب يأخذ بعد الفاصلة منزلتين عشريتين.
 

 
 

المصدر : خاص - إدلال

شارك هذا الخبر  
   أضف تعليق
 
الاسم :  
كود التحقق:  
أدخل كود التحقق:  
التعليق :

 

 
   

الرئيسية   |   من نحن   |   الرؤية   |   الرسالة   |   الأهداف   |   سياسة الموقع   |   القائمة البريدية   |   اتصل بنا

 
 
مشاريع عملاقة
 
 
 
 
 
 
الأكثر قراءة 
وزير الإسكان السعودي: باب التظلم مفتوح للمرفوض طلباتهم في الدعم السكني.. و7 آلاف متقدم يتجاوز دخلهم الـ30 ألفا شهريا
337 مليون درهم قيمة جميع التصرفات العقارية في دبي
الأكثر تعليقاً 
اطلاق مشروع "مون روز" التابع لـ"ديار للتطوير" في دبي
إعادة تجديد شامل لفندق شيراتون خور دبي بتكلفة 185 مليون درهم
الأكثر إرسالاً 
اطلاق مشروع "مون روز" التابع لـ"ديار للتطوير" في دبي
إعادة تجديد شامل لفندق شيراتون خور دبي بتكلفة 185 مليون درهم
الأكثر طباعة 
2 مليار درهم تكلفة المرحلة الثانية لتطوير "مول الإمارات"
376 مليون درهم قيمة التصرفات العقارية في دبي
 

جميع الحقوق محفوظة ©  لموقع إدلال 2010

Powered by JeddahArt.com

1283115600